Guida al subentro nel contratto di affitto in caso di decesso del locatore e conduttore. Ecco cosa sapere e i passaggi da seguire
Cosa accade al contratto di locazione in caso di decesso di una delle parti? La legge italiana prevede una serie di regole precise per garantire la continuità o la risoluzione del rapporto locativo. Gli eredi conviventi con il defunto, ad esempio, possono subentrare in modo automatico nel contratto di affitto, mentre agli altri viene fornita la possibilità di recedere con una comunicazione formale entro tre mesi dal decesso. Vediamo le diverse situazioni che possono verificarsi, i diritti e gli obblighi dei soggetti coinvolti e le procedure da seguire.
Cosa succede al contratto di locazione se muore il proprietario?
La normativa vigente regola con molta attenzione la materia della locazione e, in modo particolare, anche i possibili scenari a seguito della scomparsa di una delle parti. Nello specifico, di fronte alla morte del proprietario di un immobile si determina la sopravvivenza e la validità del contratto di locazione precedentemente sottoscritto. In sostanza, dunque, questo viene considerato dalla legge come un diritto reale che si trasmette agli eredi del defunto.
Questi subentrano immediatamente nel rapporto di locazione diventando i nuovi proprietari dell’immobile e mantenendo tutti i diritti e gli obblighi previsti dal contratto originario. Da parte sua, dunque, l’inquilino non deve lasciare l’appartamento, ma può continuare a goderne alle stesse condizioni previste dal contratto di affitto. Per quanto riguarda gli eredi, poi, questi assumono gli stessi diritti e doveri del proprietario deceduto tra cui:
- Riscossione del canone di locazione: gli eredi hanno diritto a ricevere il pagamento del canone di locazione da parte dell’inquilino nei termini posti e sottoscritti nel contratto originario.
- Richiesta di sfratto per morosità: in caso di mancato pagamento del canone, possono avviare le procedure per lo sfratto per morosità.
- Sostenere interventi di manutenzione straordinaria: gli eredi sono tenuti a effettuare gli interventi di manutenzione straordinaria sull’immobile, come previsto dal contratto di locazione.
Ma cosa accade se gli eredi del proprietario defunto non sono interessati a mantenere l’immobile e decidono di venderlo? Anche in questo caso il contratto di locazione passa immediatamente al nuovo proprietario, che acquista con la consapevolezza dei termini. In sostanza, dunque, l’inquilino non deve in nessun caso lasciare la casa e affrontare un aumento del canone. La situazione rimane invariata fino allo scadere del contratto. In quel caso si affronterà con il nuovo proprietario un rinnovo con eventuali cambiamenti concordati e accettati da entrambe le parti.
Cosa fare in caso di decesso del locatore?
Stabilita la validità del contratto, gli eredi che subentrano devono affrontare degli adempimenti importanti nei confronti del conduttore. Il primo è proprio la comunicazione con cui s’informa l’inquilino della nuova situazione e del subentro nel diritto a richiedere il pagamento del canone. A questo fanno seguito informazioni importanti proprio per il pagamento come eventuali cambiamenti del conto corrente o la persona cui versare il canone nel caso di più eredi.
Per finire, poi, è essenziale e obbligatoria la comunicazione del subentro nel contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.
Cosa fare in caso di decesso del conduttore?
In caso di decesso del conduttore, la legge italiana prevede una regolamentazione specifica per garantire la continuità o la risoluzione del rapporto locativo. Nello specifico si fa riferimento all’articolo 6 della legge 392/1978. Questo, in particolare garantisce alcuni diritti:
- subentro automatico: in caso di decesso del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. Questo significa che possono continuare ad occupare l’immobile alle stesse condizioni previste dal contratto originario, senza la necessità di stipulare un nuovo accordo con il locatore.
- facoltà di recesso: gli eredi non conviventi con il defunto hanno la possibilità di recedere dal contratto entro tre mesi dalla data del decesso. Trascorso questo termine, si intende che accettano le condizioni contrattuali e subentrano nel contratto a tutti gli effetti.
Oltre a dei diritti, però, la legge stabilisce anche dei doveri a carico degli eredi del locatore:
- comunicazione al locatore: gli eredi o i familiari conviventi con il defunto devono comunicare al locatore il decesso, fornendo la documentazione necessaria (certificato di morte, copia del contratto di locazione).
- registrazione del decesso: è importante registrare il decesso presso l’ufficio anagrafe del comune di residenza del defunto.
- verifica delle condizioni contrattuali: è fondamentale verificare attentamente le condizioni del contratto di locazione, per accertare eventuali clausole specifiche relative al caso di decesso del conduttore.
Nel caso in cui, poi, si accetti di subentrare nel contratto di locazione, gli eredi sono ovviamente tenuti al pagamento del canone stabilito precedentemente e al sostegno delle spese di manutenzione ordinaria dell’immobile.
Come comunicare all’Agenzia delle Entrate il subentro degli eredi nel contratto di locazione?
La comunicazione di un subentro all’Agenzia delle Entrate deve essere fatta dagli eredi entro il termine di trenta giorni, come previsto dall’articolo 17, comma 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La procedura è piuttosto semplice e prevede la compilazione del modello RLI, lo stesso che si utilizza per la registrazione dei nuovi contratti di affitto. In questo caso, trattandosi di una sorta di cessione che avviene naturalmente, non è previsto alcun pagamento d’imposta. Il modello RLI deve essere compilato in questo modo:
- riportare il codice 6 nella sezione «Adempimenti successivi»
- Inserire il codice 2 nel campo «Tipologia di subentro»
- Barrando la casella «Soggetto subentrato» in corrispondenza del nome della parte originaria e deceduta, e indicando il nominativo del subentrante e il suo codice fiscale.
In questa occasione, inoltre, per il subentro l’erede può optare per il regime della cedolare secca per tassazione più favorevole. Questa decisione, però, deve essere comunicata all’inquilino tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
Chi paga il subentro in un contratto di locazione?
Il subentro, ossia il caso in cui un soggetto subentri ad un altro in un contratto di locazione, ha un costo da pagare all’Agenzia delle Entrate. In sostanza si tratta di un’imposta di registro, ossia una tassa statale dovuta per la registrazione del nuovo contratto di locazione a carico, solitamente, del soggetto subentrante. Unica eccezione alla regola è il subentro ex lege, ossia quando questo avviene per il decesso di una delle due parti. In questo caso specifico, infatti, non è previsto il pagamento di alcuna tassa.
Il subentro di un erede nel contratto di locazione con cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che sostituisce l’IRPEF e le altre imposte sui redditi derivanti da locazioni immobiliari. Offre, dunque, un’aliquota unica e ridotta, ma richiede il rispetto di determinate condizioni. Ma cosa accade quando un erede subentra nel contratto di locazione con questo regime? In linea generale, la cedolare secca continua ad applicarsi anche dopo il subentro, purché siano rispettate le condizioni previste dalla legge.
Oltre a questo, poi, il subentrante ha la facoltà di optare per il regime, anche se il de cuius non l’aveva scelto inizialmente. Il cambiamento, però, deve essere fatto entro 30 giorni di tempo dalla data del subentro. Questi sono gli elementi essenziali affinché il regime della cedolare secca continui ad applicarsi:
- Contratto registrato: il contratto di locazione originale deve essere stato regolarmente registrato.
- Immobile locato ad uso abitativo: la cedolare secca si applica esclusivamente ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.
- Rispetto condizioni del contratto: l’erede deve rispettare tutte le condizioni previste dal contratto di locazione originale.
Per conoscere, comunque, tutte le leggi che regolano questa condizione fiscale è sempre bene rivolgersi ad una figura professionale in grado di capire se esistono le condizioni effettive per applicarla.
Nel caso della tardiva comunicazione di subentro nel contratto di locazione
Comunicare in modo tempestivo secondo i termini preposti il subentro all’Agenzia delle Entrate è fondamentale per diversi motivi. Questa, infatti, determina la validità del contratto e definisce i diritti e i doveri delle parti. Per questo motivo, dunque, di fronte a una comunicazione tardiva si possono avere effetti diversi. Il primo è rappresentato da eventuali sanzioni amministrative imposte dall’Agenzia delle Entrate. In secondo luogo, poi, può portare all’invalidità del contratto o a delle difficoltà nella risoluzione di eventuali contenziosi tra le parti.
Nel caso della mancata comunicazione di subentro nel contratto di locazione
Per quanto riguarda, invece, una mancata comunicazione del subentro, ci si trova di fronte alle stesse problematiche e “sanzioni” previste per il ritardo. In questo caso, però, si perde anche la possibilità di godere dei benefici fiscali come, ad esempio, l’applicazione della cedolare secca.
