Non solo il prezzo della casa: ecco quali sono le spese che deve sostenere l’acquirente quando compra un immobile.
Quando si acquista un immobile, il prezzo concordato con il venditore rappresenta solo una parte dell’esborso complessivo. La compravendita immobiliare comporta infatti una serie di spese accessorie che gravano quasi interamente sull’acquirente e che è fondamentale conoscere in anticipo per evitare sorprese e pianificare correttamente il budget.
Dalle imposte al notaio, passando per l’agenzia immobiliare e il mutuo, ecco una panoramica chiara e completa delle principali spese dell’acquirente.
Le imposte sull’acquisto della casa
Le tasse rappresentano una delle spese più rilevanti per chi compra casa e variano in base a diversi fattori: se l’immobile è acquistato come prima o seconda casa, se il venditore è un privato o un’impresa, e se l’operazione è soggetta o meno a Iva.
Acquisto da privato o da impresa senza Iva
Quando si compra da un privato o da un’impresa che vende in esenzione Iva, l’acquirente deve versare:
- imposta di registro, che ammonta al 2% del valore catastale per la prima casa e al 9% per la seconda casa;
- imposta ipotecaria, pari a 50 euro;
- imposta catastale, anch’essa di 50 euro.
Il calcolo sul valore catastale, e non sul prezzo effettivo, consente spesso un risparmio fiscale grazie al cosiddetto meccanismo del prezzo-valore.
Acquisto soggetto a Iva
Se il venditore è un’impresa costruttrice o ristrutturatrice e la vendita è soggetta a Iva, il quadro cambia. In questo caso l’acquirente paga:
- iva al 4% per la prima casa o al 10% (o 22% per immobili di lusso) per la seconda casa, calcolata sul prezzo di vendita;
- imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna.
Agevolazione prima casa
L’agevolazione prima casa è un beneficio fiscale previsto per chi acquista un’abitazione da destinare a residenza principale.
Consente di pagare imposte ridotte rispetto a quelle ordinarie: l’imposta di registro scende al 2% (anziché 9%) negli acquisti da privato, mentre l’Iva è ridotta al 4% se si compra da impresa.
Possono usufruirne le persone fisiche che non possiedono altre abitazioni acquistate con le stesse agevolazioni e che trasferiscono la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi. L’agevolazione non si applica alle case di lusso e mira a favorire l’accesso alla proprietà dell’abitazione principale.
Il costo del notaio
Il notaio è una figura centrale nella compravendita immobiliare e il suo onorario è una spesa obbligatoria a carico dell’acquirente. Il compenso non è fisso, ma varia in base a diversi elementi, tra cui:
- valore dell’immobile;
- complessità dell’atto;
- presenza di un mutuo;
- numero di verifiche da effettuare.
In media, la parcella notarile può oscillare tra 1.500 e 3.000 euro, includendo anche le attività di controllo sulla regolarità urbanistica e catastale, la verifica delle ipoteche e la registrazione dell’atto.
Le spese di agenzia immobiliare
Se l’acquisto avviene tramite un’agenzia, l’acquirente deve sostenere anche la provvigione dell’intermediario. L’importo non è stabilito per legge e varia in base agli accordi, ma in genere si aggira tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, oltre Iva.
La provvigione è dovuta quando l’affare si conclude, cioè al momento della firma del preliminare o del rogito, a seconda di quanto previsto nel contratto con l’agenzia.
Spese legate al mutuo
Chi ricorre a un mutuo ipotecario deve mettere in conto ulteriori costi, spesso sottovalutati, come:
- spese bancarie e istruttoria: la banca applica una commissione di istruttoria, che può variare da qualche centinaio a qualche migliaio di euro, oltre alle spese di incasso rata e gestione del finanziamento;
- perizia dell’immobile: prima di concedere il mutuo, la banca richiede una perizia tecnica per valutare il valore dell’immobile. Il costo, generalmente tra 300 e 500 euro, è a carico dell’acquirente;
- imposta sostitutiva: sul mutuo è dovuta l’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% dell’importo finanziato per l’acquisto della prima casa e al 2% negli altri casi;
- atto di mutuo e notaio: anche l’atto di mutuo deve essere stipulato davanti al notaio, con un costo aggiuntivo rispetto a quello del rogito di compravendita, soprattutto se gli atti sono separati.
Spese tecniche e verifiche preliminari.
Oltre ai costi “ufficiali”, l’acquirente può dover sostenere spese per consulenze tecniche utili a tutelarsi prima dell’acquisto. Tra le più comuni verifica della conformità catastale e urbanistica, controllo di eventuali abusi edilizi, assistenza di un tecnico di fiducia o di un consulente legale.
Questi costi non sono obbligatori per legge, ma spesso rappresentano un investimento prudente, soprattutto negli acquisti più complessi.
Spese condominiali e altri costi accessori
Un aspetto spesso trascurato riguarda le spese condominiali. L’acquirente deve informarsi su:
- eventuali spese straordinarie già deliberate, che restano a carico del venditore salvo diverso accordo;
- la quota di spese ordinarie dal momento del rogito in poi, che passa all’acquirente.
Vanno inoltre considerate le spese per:
- allacciamento o voltura delle utenze;
- eventuali lavori di ristrutturazione;
- trasloco e arredamento.