Non esiste una norma che imponga l’esclusiva sulle proposte d’acquisto: ecco perché l’agenzia immobiliare può accettare più offerte contemporaneamente.
In un mercato immobiliare sempre più dinamico e competitivo, non è infrequente che un immobile riceva più di una proposta d’acquisto. Ma cosa succede quando queste offerte arrivano contemporaneamente? L’agenzia immobiliare può accettarle tutte? E quali sono i vincoli imposti dalla normativa italiana in materia?
L’agenzia immobiliare come intermediario: compiti e limiti
L’agenzia immobiliare agisce come intermediario tra il venditore e i potenziali acquirenti. Il suo ruolo principale è quello di mettere in contatto le parti e facilitare la trattativa, ma non ha un potere decisionale sulle proposte: può riceverle, registrarle, inoltrarle al venditore e consigliare quest’ultimo nella scelta. Tuttavia, la legge non vieta che un agente immobiliare presenti più proposte contemporaneamente per lo stesso immobile.
Secondo l’articolo 1759 del Codice Civile, l’agente ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, informando tutte le parti di eventuali circostanze rilevanti per la conclusione dell’affare. Questo include anche l’esistenza di altre offerte. In caso contrario, l’agenzia potrebbe essere ritenuta responsabile per eventuali danni causati a una delle parti.
Proposte non vincolanti fino all’accettazione
Le proposte d’acquisto inviate dagli acquirenti, nella maggior parte dei casi, non costituiscono un contratto vincolante finché non vengono accettate formalmente dal venditore. Si tratta quindi di atti unilaterali che esprimono un interesse concreto ad acquistare, ma non generano obblighi fino alla controfirma.
La legge consente dunque all’agenzia di raccogliere più proposte e sottoporle al venditore, che è libero di scegliere quella ritenuta più vantaggiosa. In questo contesto, è frequente che gli immobili più richiesti siano oggetto di una sorta di “gara” tra acquirenti, specialmente in città ad alta domanda come Milano, Roma o Bologna.
Quando sorge un vincolo contrattuale
Il momento in cui si concretizza un vincolo giuridico tra venditore e acquirente è l’accettazione formale della proposta. Da quel momento, l’accordo assume la forma di un preliminare di compravendita e obbliga le parti alla stipula del rogito notarile. Se dopo questa accettazione il venditore accetta una seconda proposta, può essere chiamato a rispondere per inadempimento contrattuale.
Per questo motivo, le agenzie serie tendono a specificare chiaramente nelle proposte che il venditore si riserva la possibilità di valutare altre offerte fino a una certa data, proprio per tutelarsi legalmente e garantire trasparenza verso gli acquirenti.
Sì alla pluralità di offerte, ma con correttezza
In conclusione, la normativa italiana non vieta che un’agenzia immobiliare raccolga più proposte per lo stesso immobile, purché agisca in modo trasparente, informando tutti i soggetti coinvolti e rispettando il principio di buona fede. Per evitare contenziosi, è fondamentale che le agenzie operino con la massima chiarezza, tutelando sia il venditore sia gli aspiranti acquirenti.
