Se il proprietario di un immobile decide di metterlo in vendita quando è ancora in corso un contratto di locazione, ovvero d’affitto, l’attuale inquilino ha il diritto di prelazione, ossia deve essere preferito, a parità di condizioni contrattuali, rispetto ad altri offerenti. Tale diritto è soggetto ad una serie di vincoli e condizioni che vanno considerate.
Cosa si intende per prelazione nell’affitto?
Prelazione significa preferenza. Quindi, il diritto di prelazione, nell’ambito della locazione, consiste nella possibilità, concessa all’inquilino, di pretendere che il proprio padrone di casa, intenzionato a vendere l’immobile, preferisca lui ad altri soggetti. Il locatore, ossia il proprietario, che intende procedere alla vendita deve prima informare l’inquilino di tale intenzione affinché questi manifesti o meno la volontà di acquistare il bene immobile.
Bisogna tenere conto che la prelazione spetta solo se l’inquilino offre condizioni contrattuali non inferiori rispetto a quelle offerte da terzi. Ciò consente al locatore di comunicare al conduttore, ossia all’inquilino, l’intenzione di vendere l’immobile anche dopo che ha già contattato eventuali terzi, purché con questi non abbia già concluso atti giuridicamente vincolanti.
All’esito della comunicazione, il conduttore potrà riferire se intende esercitare la prelazione o meno. L’inquilino ha 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per comunicare al locatore, con raccomandata a.r. o pec, la propria intenzione di esercitare la prelazione. In caso di risposta negativa, il locatore sarà libero di concludere il contratto con chi vuole, alle stesse condizioni però comunicate all’inquilino.
LA CONSEGNA DIFFERITA DELL’IMMOBILE: COS’È E COME FUNZIONA
E in caso di rinuncia cosa succede?
Il contratto di locazione non può contenere una clausola in cui l’inquilino si impegna, sin dall’inizio della locazione, a rinunciare al diritto di prelazione.
Tuttavia, egli può rinunciare alla prelazione una volta che il locatore gli abbia manifestato l’intenzione in atto di vendere. In questa situazione, il contratto di locazione in essere prosegue con il nuovo proprietario, alle medesime condizioni contrattuali già concordate con il venditore.
È nulla qualsiasi clausola contenuta nella locazione che stabilisca l’automatica risoluzione del contratto di affitto in caso di vendita dell’immobile.
Il diritto di prelazione nella locazione a uso abitativo
Nella locazione a uso abitativo, la prelazione dell’inquilino spetta solo se il proprietario intende vendere l’immobile alla prima scadenza. Superato questo momento, il diritto di prelazione cessa.
Così, ad esempio, nella locazione abitativa a canone libero, il diritto di prelazione spetta solo se la vendita interviene al termine dei primi quattro anni, mentre in quella a canone concordato dopo i primi tre anni.
Al proprietario spetta il diritto di prelazione sull’immobile affittato quando non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione ed il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.
Inoltre, il diritto di prelazione interviene anche quando il locatore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello in cui vive abitualmente.
Come evitare il diritto di prelazione nella locazione a uso abitativo
Il diritto di prelazione non spetta in caso di:
- vendita dell’immobile successivamente alla prima scadenza contrattuale;
- trasferimento dell’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi; donazione dell’immobile;
- assegnazione dell’immobile in una società;
- per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
- locazione dell’immobile ad un altro inquilino alla scadenza del contratto;
- vendita in blocco di tutto l’edificio in cui si trova l’immobile in oggetto;
- in caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una porzione di tale immobile sia oggetto di locazione commerciale.
