La conformità catastale è obbligatoria per vendere casa. Vediamo cos’è, quando serve, chi la verifica e cosa succede in caso di difformità.
Una porta spostata di pochi centimetri, una parete abbattuta, un bagno ricavato dopo una ristrutturazione: sono modifiche apparentemente minime, ma capaci di compromettere la validità di una compravendita immobiliare. Il motivo? La conformità catastale, un requisito fondamentale richiesto dalla legge per attestare che l’immobile corrisponda esattamente a quanto registrato nei documenti del Catasto. Dietro questa espressione tecnica si nasconde una rete di obblighi, verifiche e sanzioni che ogni proprietario dovrebbe conoscere prima di vendere casa o trasferire un diritto reale. Facciamo chiarezza sulla conformità catastale e obblighi previsti dalle normative.
Cosa si intende per conformità catastale?
Quando si vende casa o si costituisce un diritto reale su un immobile, è necessario che i dati catastali siano in perfetto ordine, quindi conformi a quanto dichiarato al Catasto. La conformità catastale è quindi la corrispondenza tra questi dati, e lo stato di fatto di un immobile, cioè la sua configurazione reale, ossia come si presenta realmente. Significa che la distribuzione interna, la destinazione d’uso e la consistenza dell’unità immobiliare devono coincidere con le informazioni catastali riportate nei documenti ufficiali del Catasto, in particolare planimetrie e dati identificativi (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita, consistenza ecc).
La normativa di riferimento è l’articolo 29, comma 1-bis della Legge 52/1985, che ha reso obbligatoria questa verifica in caso di trasferimento di diritti reali su fabbricati esistenti, come le compravendite immobiliari. In sua assenza, l’atto è colpito da nullità assoluta, salvo venga sanato nei modi e tempi previsti dalla legge.
Al contrario, se ci sono state modifiche precedenti, la conformità dovrebbe riportare i dati dell’avvenuto aggiornamento catastale.
Quando è necessario l’aggiornamento catastale?
L’aggiornamento è nessario, ad esempio ogni volta che si effettuano modifiche agli spazi interni di una casa, come la demolizione di una parete non portante, di un tramezzo, o la creazione di un nuovo ambiente come può essere l’aggiunta di un bagno. Se tali modifiche non vengono comunicate al Catasto, si presenta così la difformità catastale, che impedisce la regolare compravendita dell’immobile.
Una volta rilevata una difformità tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile, è indispensabile intervenire per riportare tutto in regola.
Quali informazioni contiene la conformità
La conformità catastale certifica la piena corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto risulta nei registri del Catasto, quindi fa riferimento alle seguenti informazioni:
- i dati identificativi (foglio, particella, subalterno, categoria, classe);
- la planimetria depositata, che deve riflettere fedelmente la disposizione degli ambienti di una casa o di qualsiasi edificio;
- l’intestazione catastale, cioè il nome del proprietario registrato.
La conformità catastale si distingue in:
- oggettiva: quando i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato reale dell’immobile.
- soggettiva: quando il venditore coincide con l’intestatario catastale risultante dagli archivi dell’Agenzia delle Entrate.
Solo se entrambe le condizioni sono rispettate si può procedere con la stipula del rogito notarile.
Quando, invece uno di questi elementi non coincide con la realtà, occorre procedere con una variazione catastale, attraverso il software DOCFA, a cura di un tecnico abilitato.
A cosa serve la conformità catastale?
Dal 2010, la dichiarazione di conformità è obbligatoria in ogni atto pubblico o scrittura privata autenticata avente per oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali. Tuttavia, questa verifica ha anche una funzione fiscale e identificativa, cioè serve a garantire la trasparenza nelle operazioni immobiliari e ad assicurare che il bene immobile venga correttamente censito ai fini delle imposte. Non ha invece valore probatorio sulla regolarità edilizia dell’immobile, che viene accertata con la conformità urbanistico-edilizia.
Chi verifica la conformità catastale?
Il primo controllo spetta al notaio, che prima della stipula individua gli intestatari catastali e verifica che coincidano con quelli riportati nei registri immobiliari. Inoltre, l’intestatario deve dichiarare in atto la conformità catastale, oppure presentare un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.
Questa verifica si distingue in due aspetti:
- conformità oggettiva, che riguarda la corrispondenza tra planimetria, dati catastali e stato di fatto;
- conformità soggettiva, che riguarda la corrispondenza tra intestazione catastale e proprietà.
Se manca anche solo uno di questi requisiti, l’atto è nullo. In alcuni casi può essere sanato successivamente con un nuovo atto, a patto che non vi siano difformità gravi o planimetrie mancanti.
Quanto costa la conformità catastale?
Il costo per ottenere una certificazione catastale dipende dal tipo di richiesta:
- 30 euro per ogni certificato o estratto rilasciato dai servizi catastali;
- 15 euro nei casi previsti per uso previdenziale, scolastico o lavorativo.
A questi vanno aggiunti i costi professionali del tecnico incaricato, che variano in base alla complessità della situazione e all’aggiornamento richiesto.
Le sanzioni previste e cosa dice la Cassazione
In caso di mancanza della dichiarazione di conformità catastale, la legge prevede la nullità assoluta e imprescrittibile dell’atto notarile. La Cassazione, con la sentenza numero 39403 del 2021, ha chiarito che l’assenza anche di un solo elemento (dati o planimetria) comporta la nullità dell’atto. Inoltre, ha ribadito che allegare la planimetria non basta: serve una dichiarazione esplicita di conformità.
Un’altra sentenza chiave è la numero 8230/2019 delle Sezioni Unite, che ha definito questa nullità come “testuale”, ovvero espressamente prevista dalla legge, e ha precisato che un atto può dirsi valido solo se contiene gli estremi del titolo abilitativo realmente riferibile all’immobile.
Conformità catastale: meglio prevenire che bloccare una vendita
In presenza di difformità, il rischio non è solo burocratico: una compravendita immobiliare può saltare, e i costi per regolarizzare l’immobile aumentano. Per questo, è sempre consigliabile affidarsi per tempo a un tecnico abilitato che verifichi la corrispondenza tra lo stato reale e i documenti catastali. Un controllo preventivo può evitare lungaggini, sanzioni e spiacevoli sorprese davanti al notaio.
