Molti proprietari immobiliari, quando decidono di vendere la loro casa, si ritrovano inaspettatamente a scontrarsi con la burocrazia. Ci sono, infatti, alcuni aspetti fondamentali – in continuo aggiornamento normativo per di più – che regolamentano l’architettura e che attenuano il rischio di una crescita incontrollata dell’edilizia. Una questione cardine riguarda l’altezza minima del soffitto: affinché un immobile possa essere considerato abitabile, infatti, deve rispettare alcuni requisiti. Vediamo quali sono.
Requisiti per l’abitabilità: il certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è il documento che attesta che un determinato immobile possiede le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico stabilite dalla normativa vigente. In soldoni, il documento in questione dimostra che l’immobile è vivibile, non mette a rischio la salute degli individui e – last but not least – non crea problemi all’ambiente. Il certificato di agibilità deve essere presentato per tutte le nuove costruzioni, oppure, nel caso in cui l’immobile in questione sia datato, deve essere comunque in possesso del certificato di abitabilità, presentato a seguito dei lavori di ristrutturazione, manutenzione straordinaria, o ricostruzione parziale che possano gravare sulle condizioni specificate sopra. Tra le specifiche tecniche che il certificato di agibilità contiene vi è l’altezza minima che il soffitto di un immobile deve possedere per poter essere considerato destinato a uso abitativo.
Altezza minima del soffitto: normative e requisiti
In passato gli edifici destinati a uso abitativo erano costruiti senza alcuna regolamentazione. Nel 1975 lo Stato ha sentito l’urgenza di dover intervenire in questo senso, legiferando in merito all’argomento e stabilendo degli standard costruttivi, regole e criteri di salubrità per salvaguardare la salute dei cittadini.
Nelle modifiche effettuate in quegli anni fu disposto che i locali di un’abitazione devono avere un’altezza minima fissata a 2,70 metri per soggiorno e camere da letto e 2,40 metri per i locali di servizio.
Soggiorno e camere da letto
Le norme che stabiliscono le altezze minime del soffitto che soggiorno e camere da letto devono avere sono contenute nel Decreto ministeriale del 5 luglio 1975 e sono presenti in tutti i regolamenti edilizi comunali d’Italia. Il decreto fissa l’altezza minima del soffitto a 2,70 metri per i vani principali, dunque camere da letto, soggiorno e cucina.
Bagni e corridoi
Lo stesso Decreto fissa un limite inferiore per tutti i vani secondari, vale a dire tutti gli spazi della casa destinati a una permanenza limitata delle persone rispetto ai vani principali. Per bagni, corridoi e disimpegni, infatti, il limite minimo d’altezza da rispettare è di 2,40 metri.
Altezza minima del soffitto: l’eccezione della casa in montagna
Sì, ci sono delle eccezioni per tutti i comuni di montagna. Lo stesso Decreto ministeriale del 5 luglio 1975, infatti, fissa l’altezza minima del soffitto a 2,55 metri per i vani principali nei comuni di montagna. Questa scelta è dettata dal fatto che nei luoghi con il clima più rigido, un soffitto più basso ha un impatto positivo sul consumo energetico. Sono considerati comuni di montagna tutti i territori che hanno un’altezza superiore ai 1000 metri sopra il livello del mare.
Anche per i soppalchi possono esserci delle eccezioni. Tendenzialmente il soppalco non dovrebbe avere una funzione abitativa e, per questo motivo, è raro che vengano costruiti soppalchi di altezza pari o superiore a 2,70 metri. Tuttavia, si tende a far passare anche misure inferiori, soprattutto se l’immobile in causa è nel centro storico cittadino e la ristrutturazione altererebbe la struttura del palazzo.
Per mansarde e sottotetti, invece, il Decreto stabilisce l’altezza media a 2,70 metri. Inferiore ai 2,70m è un locale tecnico. Tuttavia, si possono avere anche mansarde e sottotetti di altezza inferiore ma, in questo caso, verrà meno l’abitabilità salvo il caso che non sia espressamente stabilito dalla legge regionale. Dal 1° aprile 2009, ad esempio, il cosiddetto “Piano Casa” consente di unire all’abitazione le soffitte, anche se l’altezza è inferiore a quella fissata per legge: molte regioni hanno stabilito l’altezza media a 2,40 metri.
Vuoi vendere casa? Verifica che l’altezza minima del soffitto sia rispettata
Se stai pensando di vendere la tua casa ma non sei sicur* che rispetti l’altezza minima del soffitto, ti consigliamo di fare i controlli necessari prima di avviare la pratica di compravendita.
Se l’immobile non dovesse rispettare l’altezza minima stabilita per legge (se mancasse dunque l’agibilità), l’immobile non sarebbe commerciabile e, di conseguenza, qualora il promissario acquirente dovesse firmare un preliminare di vendita senza essere messo al corrente del problema, potrebbe richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno! Tuttavia, proprietario e acquirente sono liberi di convenire il trasferimento di proprietà anche in mancanza del documento che attesta l’agibilità, a patto che venga espressamente menzionato il problema all’interno dell’atto di compravendita. Dunque, la vendita di un immobile sprovvisto di certificato di agibilità può essere venduto solo se l’acquirente ne è consapevole.
Per evitare qualsiasi intoppo burocratico e rischiare di allungare i tempi di vendita del tuo immobile, il consiglio è sempre quello di rivolgersi a un consulente specializzato: negli ultimi anni in Italia molti uffici di consulenza immobiliare si sono infatti riorganizzati come veri studi di counseling e advisory immobiliare, dotandosi di business unit in grado di consigliare i clienti e seguirli anche in specifiche esigenze come accade nei casi di mancata agibilità di un immobile.
